1. La loi Carrez, quèsaco ?

    1. Entrée en vigueur en 1997, la loi Carrez est une règlementation rédigée par le député Gilles Carrez, qui vise à encadrer le mesurage de la surface privative d’un logement en copropriété. Elle permet de mieux protéger les acquéreurs des fraudes à la surface, en obligeant le vendeur à mentionner la superficie privative du bien dans les documents relatifs à la vente (promesse, compromis et acte de vente).
    2. Elle concerne les appartements et les locaux professionnels (locaux commerciaux, bureaux, dépôt…). Par contre, les maisons individuelles, les biens vendus sur plan, les caves, les places de stationnement et garages et les lots ou fractions inférieures à 8m² échappent à cette obligation.
  2. Comment calculer la surface loi Carrez ?

    1. La surface privative se calcule en prenant en compte la superficie des planchers d’un local clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m. Jusque là, elle est similaire à la surface habitable d’un local, mentionnée dans le bail de location. Ce qui suit fera toute la différence entre les deux types de superficie. En effet, dans le cadre du calcul de la surface loi Carrez, il faut déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures de portes et fenêtres. Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas non plus compris, ainsi que les loggias, les balcons et terrasses, les annexes, caves et garages et les jardins.
    2. Il existe une divergence d’opinion chez les juristes concernant les espaces d’agréments comme les balcons, les loggias, les terrasses et les vérandas. Certains estiment que s’ils sont fermés et en dur, ils doivent être retenus dans le calcul de la surface loi Carrez. D’autres argumentent le contraire.
    3. Les lots et fractions de lots qui ont une superficie moins de 8m² ne rentrent pas non plus dans le calcul sauf s’ils sont intégrés à l’unité d’habitation.
  3. Les cas particuliers de la surface loi Carrez

    1. La mezzanine fait partie de la surface privative si elle est construite en dur et si sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.
    2. Le placard figure aussi parmi les cas particuliers de la surface loi Carrez. Il doit être pris en compte si la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80m et si le niveau du sol est le même que le reste de la pièce.
    3. Si les maisons individuelles ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul de la superficie loi Carrez, elles peuvent l’être si elles se trouvent en copropriété horizontale.
  4. Que se passe-t-il en cas de non-respect de la loi ?

    1. La loi Carrez n’impose pas au vendeur de faire appel à un professionnel pour le calcul de la surface privative. Il peut le faire directement. Il est néanmoins conseillé de solliciter les services d’un pro pour éviter toute erreur qui pourrait entraîner la nullité de la vente dans un délai d’un mois après la signature de l’acte.
    2. Si la superficie indiquée dans les documents de vente dépasse de plus de 5% la surface réelle du logement, l’acheteur peut demander une diminution du prix qui sera calculée au prorata du dépassement.